Report officiel au 1er janvier 2019 de l’nstauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : rappel des conséquences au regard des opérations de restauration immobilière réalisées sous le régime des déficits fonciers.

 Rappel du particularisme de 

 l’année 2018 
 

L’IR relatif aux revenus de l’année
2018 sera neutralisé par un crédit
d’impôt exceptionnel dit de
modernisation du recouvrement
(« CIMR »). Cependant, seul l’IR
relatif à certains revenus considérés comme ordinaires se verra neutralisé par ce crédit d’impôt : l’IR afférent aux revenus considérés comme exceptionnels au sens de cette mesure ne fera, pour sa part, l’objet d’aucune neutralisation

RÉGIME DES DÉFICITS FONCIERS

 

Le régime des déficits fonciers permet l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, réparation et amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble des dépenses éligibles excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € ; l’éventuel surplus est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

L’IMPACT DE L’INSTAURATION DU PRÉLÈVEMENT A LA SOURCE DE L’IR SUR CE RÉGIME

Les dépenses de travaux exposées au cours de l’année 2018 seront déductibles, à la fois :
- Des revenus de l’année 2018 dans les conditions de droit commun, et un éventuel déficit foncier généré au titre de cette année sera reportable pendant 10 ans lui aussi dans les conditions de droit commun après imputation sur le revenu global dans la limite précédemment citée de 10.700 € ;
- Des revenus de l’année 2019 à hauteur de 50% de leur montant dans la mesure où les charges foncières de l’année 2019 seront constituées, en application de la loi, de la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019. Corollairement, les dépenses de travaux de l’année 2019 ne seront donc retenues, au titre de l’année 2019, que pour 50% de leur montant.


Notons que ces règles ne s’appliqueront ni aux immeubles acquis à compter du 1er janvier 2019, ni aux travaux d’urgence décidés d’office par le syndic de copropriété ou rendus nécessaires par l’effet de la force majeure.
Enfin, certaines charges considérées comme non-pilotables par cette loi (assurances, impôts et intérêts d’emprunt principalement) ne seront déductibles au titre de l’année 2018 que si leur exigibilité (et non leur paiement) intervient au cours de cette même année et ce donc contrairement aux règles ordinaires applicables en matière de revenus et charges foncières.

 CONCLUSION 

L’imposition relative aux revenus fonciers de l’année 2018 étant neutralisée par le CIMR, la réalisation de charges foncières au cours de cette année ne permettra pas de réaliser d’économie d’IR sur les revenus 2018.
A première vue, l’investisseur ne tirera donc profit de ses dépenses de travaux que pour 50% de leur montant sous forme de charges foncières de l’année 2019.


Trois hypothèses sont cependant à distinguer :

 

  • Situation « idéale » : celle d’un investisseur n’ayant aucun revenu foncier : 100% des charges foncières décaissées en 2018 seront valorisées en tant que déficit foncier reportable (à l’exception de l’imputation précitée sur le revenu global dans la limite de 10.700 €), portant l’effet de levier fiscal de l’investissement à 150% de son montant ;

 

  • Situation « défavorable » : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers supérieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : aucun déficit reportable ne sera généré et l’effet de levier fiscal de son investissement plafonnera donc à 50% de son montant ;

 

  • Situation intermédiaire : celle d’un investisseur ayant des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières décaissées en 2018 : un déficit reportable sera généré mais d’un montant moindre à celui de l’investissement, de sorte que l’effet de levier fiscal de ce dernier sera compris entre 50% et 150% de son montant selon l’importance de ses revenus fonciers.

Source : Cabinet Rivière Avocats Associés

www.riviereavocats.com

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

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