Dispositif Jeanbrun
Nouveauté 2026
Immobilier locatif neuf et ancien rénové
Nouveau dispositif : La loi de finances 2026 vient d’être publiée, le statut du bailleur privé, dispositif Jeanbrun entre officiellement en vigueur.
Il est applicable aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Investir dans l'immobilier neuf
Le statut du bailleur privé repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal, sous condition d’un engagement de location de neuf ans, du respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Dans le neuf, les taux d’amortissement sont fixés à 3,5 % pour les logements intermédiaires, 4,5 % pour la location sociale et 5,5 % pour la location très sociale. L'amortissement est sur 80% de la valeur du bien (20% pour le terrain non amortissable).
L’avantage fiscal annuel est plafonné à 8 000 € pour l’intermédiaire, 10 000 € pour le social et 12 000 € pour le très social. La durée d’amortissement est donc de 28,6 ans pour le taux intermédiaire à 3,5%. Le dispositif s’applique aux logements collectifs, sur l’ensemble du territoire, sans condition de zonage.
Le déficit foncier généré par l’amortissement pourra être imputé sur le revenu global. Le dispositif prévoit une réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf si vous attendez une vingtaine d'années pour bénéficier des abattements pour durée de détention (de 22 à 30 ans).
Investir dans l'immobilier ancien rénové
Dans l’ancien, le statut du bailleur privé prévoit des taux d’amortissement de 3 % pour l’intermédiaire, 3,5 % pour le social et de 4 % pour le très social. L’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du bien, avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) A ou B obligatoire. Le déficit foncier pourra être imputé sur le revenu global dans la limite du plafond actuel de 10 700 €, porté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, grâce à la prolongation du doublement du plafond jusqu’en 2027. En revanche, les locations consenties à un membre du cercle familial sont exclues du dispositif, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.
Ce qu'il faut retenir de ce dispositif
1) Efface la fiscalité des revenus fonciers
2) S'applique partout en France
3) Concerne principalement l'immobilier neuf
4) Suppose une durée de détention longue
5) S'adresse aux investisseurs qui ont une TMI à 30% ou supérieure et des revenus fonciers imposables
Simulateur simplifié - loi Jeanbrun Neuf sur 9 ans
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