Les dispositifs fiscaux (hors plafond des niches fiscales)
Loi Malraux
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Hors plafond des niches fiscales
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Réduction d'impôt de 22% ou 30% du montant des travaux
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Intérêts d'emprunts déductibles des revenus fonciers
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Engagement locatif de 9 ans au titre de résidence principale non meublée sans limitation de ressources des locataires, ni plafond de loyer
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Les opérations Malraux se réalisent sous 2 formes : en loi VIR (vente d'immeuble à rénover) ou en ASL (association syndicale libre).
Avantage fiscal immédiat sur 2024
Plafond pluriannuel global de 400 000 € de travaux pendant 4 ans
Report de la réduction d'impôt non utilisée sur les 3 années suivantes (jusqu'à N+7)
A partir de 6 000 € d'IR / an
Chacun de ces dispositifs a un fort levier fiscal mais aussi ses spécificités, souvent complexes, et varie selon les modalités juridiques, fiscales et financières de chaque opération. C'est pourquoi, il est important de prendre conseil auprès d'un(e) spécialiste pour s'assurer de sa parfaite adéquation à vos attentes et à votre situation.
Exemple :
Vous payez 8 000 € d'impôt sur le revenu par an.
Vous achetez un T2 (lot 6) à 180 000 € sur notre programme Saint Eucaire à Metz.
La quote-part travaux est de 114 298 €. Vous économiserez 34 289 € d'impôt.
Votre impôt sera de 0 € par an pendant 4 ans !
A partir de la TMI 41%
Monument historique
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Double avantage : fiscal et successoral
pour en savoir plus > vidéo de présentation
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Hors plafond des niches fiscales
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Déduction sans plafonnement des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sur :
> Vos bénéfices fonciers
> Votre revenu global
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Report de l'excédent du déficit global sur les 6 années suivantes
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Intérêts d'emprunts et frais assimilés déductibles des revenus
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Engagement locatif de 3 ans au titre de résidence principale non meublée sans limitation de ressources des locataires, ni plafond de loyer
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Durée de conservation obligatoire de 15 ans
Avantage fiscal immédiat sur 2024
Investisseurs concernés : TMI 41% et 45%
Pour gommer une fiscalité ponctuellement très forte
Exemple :
Vous payez 100 000 € d'impôt sur le revenu par an. Votre tranche d'imposition est de 45%. Vous réalisez un investissement monument historique avec une quote-part travaux de 200 000 €. Votre réduction d'impôt sera de 90 000 € à espacer sur 1, 2 ou 3 ans au choix et selon la durée des travaux.
Déficit foncier
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Hors plafond des niches fiscales
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Déduction sans plafonnement sur les bénéfices fonciers des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
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Déduction des intérêts d'emprunts et frais assimilés sur les bénéfices fonciers
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Déduction du Déficit Foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ou 21 400 € selon le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023
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Report de l'excédent de déficit foncier sur les 10 années suivantes
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Engagement locatif de 3 ans au titre de résidence principale non meublée sans limitation de ressources des locataires, ni plafond de loyer
Avantage fiscal immédiat sur 2024
Double impact fiscal : TMI + prélèvements sociaux (CSG/CRDS de 17,2%)
TMI de 45% = réduction d'impôt de 62,2% (45%+17,2%)
A partir de 8 000 € de bénéfice foncier
Exemple :
Vos revenus fonciers sont de 20 000 € par an, votre tranche d'imposition est de 30%.
Vous réalisez un investissement avec une quote-part travaux de 200 000 €.
Votre réduction d'impôt sera de 94 400 € (200 000 € x 47,2%).
Votre impôt sur vos revenus fonciers sera de 0 € pendant 10 ans !
Vous vous constituez un patrimoine immobilier unique et rare, à la valeur pérenne et fiable.
Optimisation fiscale et transmission :
investir, défiscaliser ET réduire les futurs droits de succession...
A partir d’un certain âge, les investisseurs se soucient souvent des droits de succession attachés au patrimoine qu’ils souhaitent transmettre à leurs héritiers. Ils recherchent donc des moyens de continuer à étoffer ce dernier, tout en minimisant la note fiscale de leurs héritiers. Un de ces moyens, méconnu mais très efficace, consiste à investir dans un bien immobilier de rapport en démembrement familial : ce montage bien maitrisé par les notaires permet bel et bien, sous contrôle d’un avocat fiscaliste, d’atteindre cet objectif, en particulier dans le cadre du régime déficit foncier. Nous vous accompagnons dans la réalisation de ce montage très pertinent.