Introduction

La loi Malraux est sans doute l’un des dispositifs les plus prestigieux de la défiscalisation immobilière en France. Elle permet aux contribuables fortement imposés de réduire significativement leurs impôts tout en participant à la restauration du patrimoine historique français.
Mais pour en tirer le meilleur parti, encore faut-il bien comprendre ses règles, choisir le bon emplacement et sélectionner un projet solide.

Voici nos conseils pour réussir votre investissement en loi Malraux en 2026.

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Qu’est-ce que la loi Malraux ?

 

Créée en 1962, la loi Malraux vise à encourager la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des secteurs protégés, afin de préserver le patrimoine architectural français. Elle s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir un bien à rénover entièrement, avec à la clé une réduction d’impôt importante sur le montant des travaux.

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Les logements éligibles doivent être situés :

• en secteur sauvegardé,

• ou en Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé.

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Ces biens, une fois restaurés, sont destinés à la location nue pendant une durée minimale de 9 ans.

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Les avantages fiscaux de la loi Malraux

 

La réduction d’impôt Malraux est calculée sur le montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans :

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• 30 % de réduction pour les immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans un SPR avec PSMV.

• 22 % de réduction pour ceux situés dans un SPR avec PVAP.

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👉 Exemple :
 

Pour 300 000 € de travaux en secteur sauvegardé, la réduction d’impôt atteint 90 000 €, étalée sur plusieurs années.

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Autres atouts :

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• Pas de plafonnement global des niches fiscales (contrairement au Pinel).

• Valorisation patrimoniale importante à long terme.

• Revenus locatifs imposés dans la catégorie des revenus fonciers (possibilité d’imputer les intérêts d’emprunt).

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Comment réussir son investissement en loi Malraux ?

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1. Choisir un emplacement à fort potentiel patrimonial

 

Le choix de la ville et du quartier est déterminant. Privilégiez les centres historiques dynamiques où la demande locative reste soutenue : Nantes, Bordeaux, Tours, Avignon, Nancy, Bayonne, etc.
Ces secteurs combinent attractivité culturelle, tourisme et proximité des commodités.

 

2. Sélectionner un opérateur fiable

 

Un projet Malraux doit être mené par un opérateur expérimenté, capable d’assurer la qualité de la restauration et la conformité administrative.

Vérifiez :

• ses références passées,

• les garanties de parfait achèvement,

• la validation du chantier par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).

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3. Vérifier la conformité du projet

 

Le dossier doit comporter un permis de construire, un avis favorable de l’ABF et un encadrement fiscal avant toute souscription.

Demandez à consulter :

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• le détail de la répartition travaux,

• le descriptif et le coût des travaux,

• et le certificat d’éligibilité Malraux (la lettre de mission fiscale).

4. Anticiper la location et la fiscalité

Une fois restauré, le bien doit être loué nu pendant 9 ans à un locataire autre que le propriétaire ou sa famille.
Le loyer n’est pas plafonné, ce qui permet de viser des profils stables (cadres, professions libérales, étudiants en centre-ville).

Pensez également à simuler l’impact fiscal global pour mesurer la rentabilité nette.

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5. Les erreurs à éviter en loi Malraux

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• Acheter un bien mal situé ou dont le prix de revient dépasse le marché.

• Sous-estimer le coût global des travaux (honoraires, taxes, assurances…).

• Croire que le projet est “clé en main” sans suivre l’avancement des autorisations.

• Oublier de vérifier la capacité réelle de location du bien rénové.

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Un investissement Malraux est une opération patrimoniale exigeante : il faut la traiter comme telle.

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Exemple concret d’un bon investissement Malraux

 

Prenons l’exemple d’un immeuble en plein cœur de Nîmes, dans le secteur sauvegardé :

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• Prix d’acquisition (foncier) : 180 000 €

• Travaux éligibles : 270 000 €

• Réduction d’impôt : 81 000 € (30 %)

• Loyer annuel : 14 400 €

• Rentabilité nette estimée : environ 3,8 %, hors valorisation patrimoniale.

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En plus de la réduction d’impôt, le bien restauré dans un centre historique prend souvent de la valeur dans le temps, offrant un double levier de performance : fiscal et patrimonial.

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Pourquoi se faire accompagner par un conseiller spécialisé ?

 

Un conseiller en gestion de patrimoine ou un spécialiste de la loi Malraux vous aide à :

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• identifier les meilleurs programmes éligibles,

• analyser la solidité juridique et financière du montage,

• optimiser votre fiscalité globale (revenus fonciers, impôt sur le revenu, succession).

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Chez Axeo Patrimoine, nous sélectionnons uniquement des opérations validées par les ABF et situées dans des villes à fort potentiel locatif, afin de sécuriser votre investissement à chaque étape.

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Conclusion

 

Faire un bon investissement en loi Malraux, c’est avant tout combiner passion du patrimoine et stratégie fiscale intelligente.

En choisissant le bon emplacement, un opérateur fiable et un accompagnement expert, vous pouvez réduire vos impôts tout en constituant un actif d’exception.

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