Pinel ancien réhabilité
L'investissement immobilier patrimonial
en cœur de ville !
Grâce au dispositif PINEL, vous pouvez investir soit dans le neuf, soit dans l'ancien rénové. Vous pouvez déduire directement de votre impôt 12%, 18% ou 21% de votre investissement, avec un maximum de réductions d'impôts de 36 000 € sur 6 ans, 54 000 € sur 9 ans et 63 000 € sur 12 ans. En contrepartie de ces avantages fiscaux, vous vous engagez à louer votre bien pendant ces mêmes périodes à un locataire qui en fera sa résidence principale. Ce locataire pourra être un ascendant ou un descendant, hors foyer fiscal du contribuable.
Le prix "défiscalisable" est plafonné à 5 500 € le m² dans la limite d'un investissement de 300 000 €. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés selon la zone géographique.
En Pinel ancien, vous pouvez disposer sur les programmes en ASL, d'un double avantage fiscal : une partie des travaux est imputable au déficit foncier. Vous conjuguez deux dispositifs fiscaux, Pinel et déficit foncier.
Une réduction fiscale jusqu'à 21% de votre investissement
Comparaison d'optimisation fiscale : Pinel ancien rénové vs Pinel neuf
1) Cas d'un investissement en Pinel neuf
Montant de l’investissement : 200 000 €
Réduction d'impôt annuelle "brute" par an pendant 9 ans : 4 000 €
Bénéfice foncier annuel souvent constaté dès la deuxième année : 2 000 €
Imposition du bénéfice foncier (TMI 41% + 17,2%) : 1 164 €
Gain fiscal Pinel net annuel : 4 000 € - 1 164 € = 2 836 €
2) Cas d'un investissement en Pinel ancien optimisé au déficit foncier
Montant de l’investissement : 200 000 € dont 20 000 € de travaux déductibles au titre du déficit foncier
Réduction d'impôt annuelle "nette" par an pendant 9 ans : 4 000 €
Aucun bénéfice foncier constaté dès la deuxième année
Gain fiscal Pinel net annuel : 4 000 €
Conclusion : Contrairement au Pinel dans le neuf, le Pinel dans l'ancien rénové lorsqu'il est optimisé au déficit foncier permet de "gommer" les revenus fonciers imposables de l'opération sur plusieurs années, ainsi que vos autres revenus fonciers positifs si vous en avez. Vous cumulez deux avantages fiscaux avec une réduction d'impôt Pinel "nette", c'est-à-dire non imputée de l'imposition de vos revenus fonciers imposables. L'avantage fiscal du déficit foncier est immédiat (il n'est pas nécessaire d'attendre la livraison du bien pour en bénéficier). Cet avantage fiscal ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10000 €.
Pourquoi réaliser une opération dans l'ancien rénové ?
Au-delà des gains fiscaux plus avantageux que dans l'immobilier neuf, en 1er, il y a tout d'abord la pérennité de l’investissement, ici la volatilité n’existe pas, le patrimoine ancien en cœur de ville est une valeur refuge qui traverse le temps en conservant une cote qui va croissant au fil des années. 2) La sécurité du marché secondaire : la rareté des produits, donc de l’offre, assure une revente porteuse de plus-values. 3) Le dynamisme du marché locatif : c’est un des atouts majeurs de ce type d’investissement car il bénéficie d’une demande locative soutenue et variée recherchant une vie de proximité.
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