Pinel ancien réhabilité
L'investissement immobilier patrimonial
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A compter du 1er janvier 2023, les taux Pinel changent : la réduction d'impôt passe de 12 % à 10,5 % pour une location de 6 ans, de 18 % à 15 % pour 9 ans et de 21 % à 17,5 % pour 12 ans. Heureusement, il existe des solutions fiscalement intéressantes pour les amoureux des vieilles pierres, en associant les avantages de deux dispositifs : Pinel ancien optimisé au déficit foncier (DF) ou Denormandie simple ou optimisé au DF.

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Bonne nouvelle                      Les personnes ayant signé un engagement d'achat avant le 31/12/2022 peuvent bénéficier du taux actuel Pinel, dès lors que l'acte authentique est signé avant le 01/04/2023.

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• Pinel ancien optimisé au Déficit foncier  Les investisseurs bénéficient des avantages fiscaux de deux régimes fiscaux. Comment ? Le prix d’acquisition du lot ainsi qu’une partie des travaux sont éligibles à la réduction Pinel. Ce sont les travaux des parties privatives intérieures. La part des travaux éligible au DF, dans le cadre de ce montage, sont ceux qui concernent les parties communes extérieures. Les avantages avec l’optimisation au DF ? l’acquéreur peut déduire, en plus du Pinel, les travaux éligibles au DF, et au-delà du plafond Pinel de 300 000 € et sans limitation du prix d’acquisition de 5 500 €/m 2 imposée par le Pinel. L’économie d’impôt obtenue avec le DF est immédiate au titre de l’année de décaissement et non reportée à l’année d’achèvement des travaux comme pour le régime Pinel. Enfin, le levier fiscal est plus intéressant que celui de l’avantage Pinel car les revenus fonciers peuvent être imposés jusqu’à 62,2 % (taux marginal d’imposition à 45 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2%).

• Denormandie simple ou optimisé au DF Ce dispositif s’applique dans le cadre de l’acquisition d’un logement ancien avec travaux destiné à la location. Il ouvre droit à une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient de l’investissement – achat, frais d’acquisition et travaux – dans la limite de plafonds et de certaines conditions. Le montant des travaux de rénovation éligibles doit représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération. Un délai d’achèvement des travaux est à respecter, soit le 31décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du bien. S’agissant des plafonds, la réduction d’impôt s’applique au maximum à deux logements par année d’imposition et elle est calculée dans la limite d’un double plafond : le prix de revient global de l’investissement de 300 000 € et le prix d’acquisition du foncier, augmenté du montant des travaux de réhabilitation, ne peuvent pas dépasser 5 500 € /m 2 . Enfin, la réduction Denormandie entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000 €/an. De plus, comme pour le Pinel ancien, le dispositif Denormandie peut être optimisé au déficit foncier et offrir les mêmes avantages.

Source : L'AGEFI ACTIFS par Marcelina Stark

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​Une réduction fiscale optimisée au déficit foncier...